ПРОДАЖА-ПОКУПКА КВАРТИРЫ. НЕКОТОРЫЕ СОВЕТЫ

Здравствуйте дорогие читатели! Возможно кому-то из вас придется делать то же что и мне – продавать квартиру или иную недвижимость, и чтобы быть подготовленным, моя статья точно не помешает.

Этим летом мне пришлось окунуться с головой – впервые в жизни – в непростой процесс продажи квартиры. Вернее, продавать мы стали год назад, доверив это дело профессионалу – риэлтору. Однако, как она ни старалась, ничего не вышло, квартира «встала» - люди приходили, смотрели и уходили. Причем цену мы поставили на неё довольно средненькую. Кого-то не утраивало, что в квартире нужно делать ремонт, кого-то не устраивала цена и т.д. Квартира очень хорошая: кирпичный 12-этажный дом в центре района с отличным обзором из окон (7 этаж, то же что и третий в пятиэтажке), окна выходят на перекресток, центр района, был виден центр города и даже оперный театр, располагающийся очень далеко от нас. Советская ведомственная постройка 1986г. С большущими лоджиями 6.0х1.70метра, окна на северо-запад и после четырех часов дня солнце освещает их, что в нашем жарком климате является больше плюсом чем минусом; электроплита с большой (около 40%) скидкой на электричество – опять же экономия на кондиционере летом. И надо же, среди потенциальных покупателей находились такие, что начинали обесценивать жилье и давать очень низкую цену. Был один такой на Авито и среди смотрящих. Они обычно говорят: «Она столько не стоит» и ещё что-нибудь явно обесценивающее. Поэтому совет: не обращайте внимания. В жизни попадаются люди, которые всегда всё обесценивают, чтобы достичь собственных целей или просто в виду их неблагополучного состояния рассудка. Их нужно обходить стороной и не вступать в полемику. Я знал реальную стоимость нашей квартиры и несмотря на уговоры младшего брата, не опускал цену. Таких домов в городе в 80-е было построено всего девять и жили в них не простые труженики. Мой папа, отставной военный нуждался в жилье и ему помогли устроиться в жилищные отдел горисполкома инспектором по жилью. Год он работал бесплатно, ходил по адресам нуждающихся, чтобы получить любое жилье. В те времена граждане советской страны остро нуждались в жилье, на которое были длинные очереди (как и на телефон и пр.). Получить его даже моему отцу - отставному офицеру было архисложно, хотя он имел право на получение жилья вне очереди. Если бы не друзья, я не понимаю, как бы мы жили потом. Тогда мы снимали двухкомнатную квартиру на окраине в городке летчиков, в том же районе, где сейчас снимаем с мамой (в соседнем доме! Вот судьба). Через год в мае 1986 года нам дали на выбор два дома, и мы выбрали этот само собой. Нашими соседями впоследствии стали мэр города, депутат областной Думы и прочие начальники. В 90-е годы сосед по площадке помог мне найти хозяина ларька, куда я сдавал на комиссию краску для волос. Я учился тогда в мединституте и использовал любые возможности для заработка. Когда я позвонил в дверь армянской семьи, вот было удивление!.. Но мы отвлеклись.

Мы продавали квартиру только в теплое время года и когда наступила весна этого года, я позвонил риэлтору и спросил ради приличия (я подумывал уже тогда продавать сам), возьмется ли она за дело? Она ответила, что возьмется, но подняла комиссионные в два раза. По моему мнению, это было довольно много, и я отказался. Начал продавать сам.

Первым делом сделал качественные фото. И здесь была одна хитрость, которую я почерпнул из лекций мистера Хаббарда, разработчика технологии управления большими организациями. Когда-то его организации нуждались в административной технологии, технологии продаж и они изучали «Высшую Лигу продаж» американских продавцов, нарабатывали опыт, автор проводил исследования и  в конце концов он издал всю технологию в виде инструкций (включены в зеленые тома «Тома для руководителей», «зеленое по белому»). Чтобы продать что-то, нужно включить некоторые фишки. Одной из фишек является эстетика, находящаяся на уровне 6.0 на шкале тонов – тоже разработка Хаббарда. Тетаны реагируют на эстетику и на картинки, содержащие тету. Тот, кто изучал его первые две книги, написанные в 1950 и 1951 году – «Дианетика: наука о разуме» и «Наука выживания», тот меня поймет. «Тетан» - это духовное существо, не его тело и не его разум. Тела реагируют на определенные вещи, умы (=реактивные банки) реагируют тоже на определенные вещи, а тетаны (=аналитический умы) на эстетику. И я включил в фотографии этот элемент. И представляете, квартира, которая не продавалась 1.5 года, была продана на следующий день после подачи объявления! Объявление я подал в пять часов вечера, а сделка состоялась с первым же покупателем в 14 часов! Он пришел первым смотреть квартиру, я назначил время для осмотра следующим людям с интервалом в полчаса, а он всё не уходил и мне пришлось выходить на улицу и просить подождать их. Причем я продал квартиру на несколько сотен тысяч дороже, чем год назад мог уступить, упав духом.

Мне повезло, что у покупателя был юрист, которая проводила сделку от начала до конца. Она потом и мне помогла быстро зарегистрировать наш дом (заняло около трех недель вместо года, как говорила риэлтор), ведь нам нужна была прописка. Вначале мы оформили временную регистрацию на 1.5 месяца по старому адресу, а когда я получил документы на дом, прописал маму и себя. Я хочу сказать, что если бы я задрал цену на пятьдесят-сотню тысяч, то не успел бы продать к сроку. Вот почему важна в таких делах способность иметь правильную оценку. Этот показатель определяется на графике при заполнении теста ОСА. Несколько лет назад его можно было заполнить бесплатно прямо на сайте и у частных оценщиковю Один мой знакомый это делал прямо в фейсбуке и оценивал вполне профессионально. Когда руководитель нанимает сотрудников, тесты говорят гораздо лучше... Но вернемся к теме. Болезнь мамы прогрессировала и уже когда я занимался переездом, у неё началась гангрена и я положил её в больницу на операцию. К её выписке я уже снял квартиру, какую хотел именно в том районе и на первом этаже по средней цене. Я хочу сказать, что нужно быть причиной и иметь высокий тон намерения чтобы достичь желаемого. Просто сделка не могла состояться ведь мама была хозяйкой квартиры. Только спустя два месяца её культя затянулась и два месяца клиент вряд ли стал бы ждать. Я точно знал, чего хочу, поэтому всё сложилось удачно. Итак, теперь обобщим.

1. Знайте реальную цену квартиры. Если она без ремонта, но не стоит завышать цену, ведь ремонт будет стоить немалых денег. Будет стоить денег замена окон на новые и это значительная сумма. В моем доме окна обошлись в 250 000 руб. Причем это были обычные пластиковые окна «Рехау» с двухкамерными для спален и однокамерными для вспомогательных помещений стеклопакетами. Ремонт «трешки» вроде нашей будет стоить в среднем 1,5млн. руб. Отсюда нужно и отталкиваться при торге. Да, клиенты будут торговаться и вначале стараться резко опустить цену – не поддавайтесь. Скажите, что через полчаса придет другой покупатель и посмотрите на часы, это действует.
2. Сейчас весь документооборот проходит в «МФЦ». Даже прописка. Мишустин сломал тут хребет бюрократической системе, присущей России с царских времен. Делается всё быстро. Только если в семье нетранспортабельный инвалид, для выписки-прописки нужно вызывать сотрудника на дом. Тут мне пришлось побегать по кабинетам, но в конце концов, это было сделано.
3. Многие покупатели настроены так: у вас ведь квартира не с индивидуальным отоплением! Они не знают, что современные газовые котлы служат в среднем пять лет и стоят они 40-50 тыс. руб. Прибавьте сюда затраты на замену, обслуживание и можете посчитать, во сколько вам обойдется это за 30 лет? Если же менять детали в котле, протянуть дольше? Стоимость деталей очень существенная и вряд ли тут вы сэкономите. Поэтому, что лучше – централизованная подача горячей воды и счетчики на трубе или индивидуальный нагрев, вопрос спорный. Прибавьте ещё сюда ценник за такую квартиру… Покупатель нашей квартиры сразу смекнул и не стал долго думать.
4. Сделку лучше всего проводить с юристом. Он составляет договор, является посредником, ему можно звонить в случае чего, он присутствует при передаче денег, ведь покупатель может расплачиваться наличными, потому что при переводе банк берет комиссию. Да, продающий квартиру должен заплатить налог, поэтому лучше, чтобы она была оформлена на пенсионера, который освобожден от налога. Нужно ли проверять деньги в банке? Не обязательно. Покупатель снимает деньги из банкомата в вашем присутствии и потом вы идете в спец. комнату банка (аренда 5000 руб.) или на квартиру, где будет присутствовать юрист, как произошло в нашем случае. Тогда вы обезопасите себя от всяких неожиданностей вроде долгов висящих на квартире. Мне поставили условия собрать справки по отсутствию задолженности и когда я собирал справки в организациях, то с удивлением обнаружил давнишний долг в 7000 руб. по взносам за кап. ремонт, о котором мы ничего не знали. Кстати, квартира может оказаться под арестом из-за долга по коммуналке и жильцы не обязательно могут об том знать - повестка в суд потерялась и прочее.
5. Чуть не забыл. В договоре будет указаны сроки, в которые вы обязаны освободить квартиру. В моем случае был месяц. Не ставьте меньше – можете не успеть. Как оказалось, разбор вещей, упаковка книг, сервизов и прочей утвари, накопившейся за всю жизнь моих родителей та ещё работа! Я делал все один и хорошо, что большую часть книг семейной библиотеки упаковал и перевез на дачу заранее. Коробки я брал в магазине от кондитерки – они чистые, потом покупали мешки черные большие, пакеты и ещё я сшивал из целлофана двойного мешки для белья и одежды. Целлофан стоит 70руб./метр и у меня ушло больше 20 метров. На переезд, наем «Газели» и грузчиков у меня ушло чуть больше 32 000 руб. (почасовая оплата «Газель» 600 руб. час, грузчики 400 руб.\час,выходило всегда больше часа) и заняло больше месяца. Поначалу я не знал, что можно договариваться по оплате за 1.5 часа или 2.5 часа и платил сразу за два или три часа грузчикам и водителю, но с ними можно договориться. Больше всего времени занимает переноска крупногабаритных секций шкафов, дивана, которые не вмещаются в маленький лифт. Поэтому упакуйте посуду и книги заранее (в моем случае упаковывал с военные ящики). Мебель я разбирал сам. Отмечу, что немецкий шкаф был сделан культурно. Он разобрался легко, задняя стенка из ДВП была прикручена шурупами с шайбами в отличие от гвоздей которыми её приколачивают сейчас и не нужен был второй человек-подсобник, чего не скажешь про наши шкафы. Я проработал шесть лет мастером в одной из ведущих мебельных фирм города, так скажу уровень культуры изготовления заграничной мебели 70- х годов и современной якобы фабричной в нашем городе - небо и земля. Как впрочем, всего остального. Упадок сильный.
6. Когда получите вал наличных, первое правило: экономьте. Это формула состояния Изобилия, (Формулы Состояний, как привести себя к устойчивому росту почерпнуты тоже в книгах м-ра Хаббарда). Когда я стал покупать новую обувь, я с трудом удержался, чтобы не начать покупать её напропалую: обувь - моя слабость. Ограничился лишь покупкой брендовой ветровки, кроссовками и летними туфлями. Покупайте только то, что необходимо, отремонтируйте технику, напр. я заменил клаву в ноутбуке, катридж в оргтехнике, настроил Винду и сканер. Это разумно. Иначе свалитесь в низкое состояние, как мой братик двоюродный. Та ещё история. Человек в жизни находится в определенном состоянии, их несколько. Страна может находиться в состоянии и в каждом состоянии нужно делать точные вещи в строгой последовательности и никак иначе. Гений додумался и дал нам открытия, чего же ими не пользоваться? Не бывает стабильных состояний - типа природа Сибири или дельты Волги находится все время в цветущем состоянии или в упадке или где между ними. Так могут считать люди о себе, но это не так - "американские горки" бла-бла. Нет. Деятельность может находиться в определенном состоянии, например, состоянии Опасности, а человек интуитивно может думать, что он только в Чрезвычайном положении и делать совсем не то, что нужно. Личные отношения могут находиться в Опасности и так далее. Это очень интересный и важный предмет и конечно его стоит изучать, потому я немножко распространился на эту тему, ведь я заинтересован, чтобы больше людей процветали, а не деградировали в жизни, потому что состояние общества влияет на каждого из нас, мы ведь живем среди людей, как бы не хорошо нам было, если ничего не делать, это ударит по нам прямо или опосредованно через наших близких. Пишу для того, чтобы читающие понимали, что у меня нет никакого другого умысла восхвалять гения Хаббарда и его организации, несущие ЗНАНИЕ по всему миру. Я лично получил огромные достижения и озарения от его технологий и просто делюсь с другими своими мыслями, успехами, несмотря на множество злопыхателей, дураков и политически ангажированных недорослей. Факт остается фактом, что стоит на этой планете гению стать очень известным, осуществить взлет в деятельности, делать что-то не так, что от него ждут, как сразу на его голову выливается куча помоев...

Пожалуй, основные моменты я обрисовал, надеюсь, они кому-то будут полезны. На этом прощаюсь, друзья, доброго вам дня! Ваш, О.Г.